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「必要な設備」と「無駄な設備」
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2017.11.20
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マンションを買いたくなったら、すぐに物件探しを始めたくなりますよね。
「思い立ったが吉日！」……と言いたいところですが、実はマンションには“買い時”が存在するのです！
一般的に、引っ越しの需要が高くなる時期といえば、いつでしょうか？
新しい年度、新しい生活が始まる4月が多そうですよね。
引っ越すには、住んでいる家を売りに出さなければなりませんし、新しい家を探さなければなりません。新年度の始まりに向けて多くの人が動き出し、市場が活発になるのです。
こう考えると、物件探しも時期が肝心なことがわかるかと思います。
今回は、中古マンションと新築マンションで動きに違いがあるのかも考えながら、マンションの“買い時”についてまとめていきます。
まず、中古物件の増える時期や、新築マンションの竣工の時期などから、いつ物件探しをするのがベストか考えてみましょう。
中古物件が最も動く時期は、1～3月と言われています。
これは先ほど述べた通り、4月の新生活に合わせて引っ越す人が多いためです。
この３か月間は、不動産市場にたくさんの中古物件が出回ります。
希望の物件を探すには最適の時期、と言えるでしょう。
ただし、物件の需要が高まる時期でもあるので、競争相手が多いことも忘れてはなりません。
素早く情報を集めて、マメに物件探しを探す必要があります。
スムーズに物件を探せるように、エリアや立地、部屋のイメージを考えておく、といった準備をしておくと良いでしょう。
新築マンションが多く竣工される時期は、2月と3月です。
これはやはり、4月からの新生活に向けて入居できるようにするためです。
一見すると、中古マンションと同じ時期のようですよね。
しかし、新築の場合は着工直後からモデルルームでの販売が始まるので、竣工時にはほとんど売れしまっている可能性もあります。
新築マンションの購入を考えるなら、マンションの建設予定について1年間を通してチェックすることが理想です。
とはいえ、「モデルルームではなくて実際の部屋を見ながら検討したい」という方は、2〜3月にマンション選びをすると良いでしょう。
実際の部屋を見ながらマンション選びをすれば、初めての新築マンション購入でも「思っていたのと違う！」という失敗がなく、安心ですよね。
ここまでは、不動産市場での物件の動きから、物件を選びやすい買い時とはどんなものかを考えてみました。
もう少し長期的な目線で見ると、景気や税制度など、物件の価格に関連する買い時も存在するのです。
消費増税や住宅ローン減税のような、価格に関係する世間の動きについて、詳しく見て行きましょう。
データによると、首都圏の中古マンションの価格は上昇傾向にあります。しかし、徐々に値上がりの幅は落ち着きつつあります。
このため、今は中古マンションを買うにはちょうどいいタイミングになってきたと言えるでしょう。
消費税は2014年に8％に引き上げられ、2019年10月には10％になることが計画されています。
マンションは大きな買い物なので、この2％が大きいですよね。
いつまでに何をすれば8％で買えるのか、気になるところです。
中古マンションの場合、
・売主と個人間で売買する
・売主が仲介会社を利用して販売しているものを買う
・不動産業者などの法人から買う
の3つのパターンがあり、それぞれで消費税の適用の仕方が異なっています。
売主が仲介業者を利用しておらず、個人同士でやり取りする場合は、消費税はかかりません。
売主が仲介業者を利用している場合、業者へ支払う仲介手数料に消費税がかかります。
「売買契約」が2019年9月30日までに完了していれば、消費税を８％となります。
不動産業者などの法人から家を買う場合は、建物の価格に消費税がかかります。
この場合、「引き渡し」が2019年9月30日までに完了していれば、消費税は８％となります。
消費税がかからない、契約だけ済ませれば8％に滑り込める、という点は中古マンションのメリットです。
中古マンションを購入する際、「住宅ローン減税制度」と「すまい給付金」の二つの制度によって国から購入を補助してもらえます。
これらの制度の実施期間は2021年12月までなので、機会を逃さないように気をつけたいところですね。
以下に二つの概要を記しておきます。
住宅ローン減税制度とは、住宅ローンを組むと所得税がいくらか控除される制度です。
購入するマンションが耐震性能を備えている必要があるので、よく確認しておきましょう。
すまい給付金とは、消費税率が上がることによる負担を軽減するための制度です。
給付は、売主が宅地物取引業者、つまり不動産会社である場合に限られます。売主が個人の場合、仲介業者を利用していてもNGです。
また、住宅ローンを利用しているかでも異なってくる条件があります。
2020年に東京オリンピック・パラリンピックが開催されることから、現在、首都圏の新築マンションの価格は上昇しています。
一部の専門家によれば、この数年で価格が上がりすぎたせいで新築マンションの需要が減少しているため、これから価格は徐々に下がっていくことが予想されています。
新築マンションは、これからの動きに注目ですね！
新築マンションを買う場合の消費税は、「引き渡し」の時の税率を適用します。
つまり、2019年9月30日までに物件の引き渡しが行われていれば８％の消費税で抑えることができますが、その日以降では10％の消費税が課せられることになります。
新築マンションについても、「住宅ローン減税制度」と「すまい給付金」は利用できます。
期限はやはり2021年12月になっていることに注意しましょう。
・床面積が50㎡以上であること
・住宅ローンの返済期間が10年以上であること
のふたつが要件となっています。
住宅ローンを利用しているかどうかで条件が違いますが、中古マンションを買う場合よりクリアしやすい条件になっています。
以上をまとめると、新築でも中古でも、消費税を抑えられる2019年9月30日までが、マンションの“買い時”と言えるでしょう。
ただし、新築マンションについては、価格が下がるのを見込んでオリンピックが終わるまで待つ、という選択肢もあります。この場合でも、減税制度を活用するために2021年12月までをめざすと良いでしょう。
消費税と減税制度の時期を気にしつつ、税制度で節約できる額と価格の動向の兼ね合いを考えて行くのが理想的ですね。
最後に、住宅ローンの借入額にも影響する金利へ注目して見ましょう。
2016年2月から「マイナス金利」と呼ばれる状態であるため、現在は住宅ローンの金利も低くなっています。これはなかなかのチャンスですよね。
とはいえ、金利が変動するリスクもあります。
新築マンションの場合、「引き渡し」の時の金利が適用されます。
新築マンション購入を決めて、まだ完成していない段階で住宅ローン契約の準備をしていたところ、数か月後に金利が上がり予定の金額を借りられなくなってしまった……というケースもあります。
景気の動向に気をつけつつ、購入する物件の価格に多少ゆとりを見ておくとよいでしょう。
物件の探しやすさや、税制度の期間、金利の都合など、時期によって変わるものが色々ありましたね。
“買い時”がどんなもので、何が関係してくるのか、わかったのではないかと思います。
物件がたくさん市場に出回る時期、今まで見つけることのできなかった理想の家が見つかるかもしれません。
出会いのチャンスを逃さず、おトクに買うことができるよう、「今が買い時！」と思えるタイミングをしっかり見極めましょう！
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