PHOTO
「必要な設備」と「無駄な設備」
100%
MAGAZINE マガジン
シェア：
2018.01.18
PHOTO
マンションを購入したい、でもやっぱりお金がない！ という悩みをかかえている方はたくさんいます。
たとえローンを組んだとしたって、購入時には他にもまとまったお金が必要になるみたいだし、それを今すぐ用意するなんて大変。
そもそもいくら用意すればいいかわからない！
でも自分の家は早く欲しいし、良い物件は急がないとなくなってしまうかもしれないし。
……という葛藤で困っている。
皆さんのそんな悩みを解消しましょう！
これからお話しするのは、マンションを購入したい方向けの、購入する時にかかる諸費用とその時期、そして諸費用が用意できない場合でも、その支払いを全部まとめてローンに組み込めるプランについてです。
今の時代、たとえあまりお金がなくても、自分の家を持つことはできるのです。
賢くプランをやりくりして、家を買いたいのに買えない人達に差をつけましょう！
それでは一つ一つ見ていきましょう。
マンションを購入した場合、始めに諸費用と頭金、その後長い間にわたってローンの費用とマンションの維持費がかかります。
まずは購入する時に必要になる諸費用の相場と頭金について見ていきます。
諸費用の相場は、新築マンションでは物件価格の3〜7％、中古マンションでは物件価格の6〜10％と言われています。
新築で3000万円のマンションを例とすると、諸費用の相場は90万円〜210万円程度、ということになりますね。
では、どんな項目があるのでしょうか。
必須なものとして、
があげられます。
加えて、多くの場合は保証会社（購入した人がローンの返済ができなくなった場合、代わりに支払う会社です）を利用するので、更に保証金がかかります。
詳しく見てみましょう。
マンションを購入したら登記を行う必要があり、これには「登録免許税」がかかります。
建物・土地に価値があるほど高くなりますが、一般的には10〜30万円程度です。
必要な登記は、土地・建物についての登記（土地所有権移転登記・建物所有権移転登記）とローン契約のための登記（抵当権設定登記）の2種類で、税率については国税庁が公表しています。
土地所有権移転登記は、「土地の固定資産税評価額」の1.5%です。
建物所有権移転登記と抵当権設定登記は、築25年以内のものが対象になり、それぞれ「建物の固定資産税評価額」の0.3％、「ローンの借入額」の0.1％になります。
司法書士報酬とは、登記手続きを依頼した司法書士に支払うものです。
人によって請求される額は異なりますが、10〜15万円程度が相場です。
購入の契約と決済で発生する税金です。
物件価格が1000万〜5000万円の場合、購入の契約に1万円、ローン契約に2万円がかかり、計3万円となります。
なお、物件価格が5000万～1億円の場合はもう少し高くなり、購入の契約に3万円、ローン契約に6万円で計9万円がかかります。
不動産取得税とは、不動産を自分のものにする時にかかる税金です。土地と建物の両方にかけられ、これらは入居後に支払います。一般的には合計10万円以内となります。
基本的には「（評価額－控除額）×3％」という計算ですが、これには軽減措置があり、建物は新しければ新しいほど軽減額が大きくなります。
土地の場合は、
のいずれか高い方となります。
管理費・修繕積立金の額はマンションで決められ、計約2万円が平均となります。
入室時はその月分に加え、翌月分も請求されるのが一般的です。
固定資産税は、保有する土地と建物に毎年かかる税金です。購入時に日割り精算して、その年分の費用の一部を負担します。
税率は市町村により異なり、東京都の場合は「固定資産税評価額×1.4％」です。
土地と新築住宅については軽減措置があり、評価額から控除されます。
土地と建物を合計して20万円程度には収まるでしょう。
都市計画税は、都市計画区域内にある土地と建物の場合に毎年かかる税金です。日割り精算でその年分の費用の一部を負担します。
こちらの税率も市町村により異なりますが、最高で「固定資産税評価額×0.3％」と決められています。また、こちらも土地と新築住宅について軽減措置があります。
土地と建物を合計して5万円程度と見積もりましょう。
火災保険・団体信用生命保険が必須、地震保険・家財保険は任意となるのが普通です（フラット35を利用する場合、団体信用生命保険は任意です）。
火災保険の価格は、物件の構造と保証期間で変化します。長期間で契約するならば、5万～30万円程度になるでしょう。一括払い・月払い・年払いなど選択できる会社もあります。
団体信用生命保険の場合、ローンに初めから組み込まれていることもあります。長期で組むなら月々～5000円程度の支払いになることが多いでしょう。
事務手数料は、決済の時に売主へ払う事務手数料（仲介業者がいる場合は仲介手数料）と、ローン契約の時に融資を受ける機関へ払うローン事務手数料の二つがあります。
また、仲介手数料の場合、法律で最高限度額が決まっていて、大まかに計算すると
物件価格×3% ＋6万円
となっています。
（正確な計算では200万円以下×5％ ＋ 200万超え~400万円以下×4％ ＋ 400万円超え×3％となります）
ローン事務手数料については、機関により異なります。
3万〜10万円におさまることが多いですが、保証金を0円にする代わりに借入金額の2％程度（3000万円の物件で全額借入なら60万円）を取る期間もあります。
ローン契約時に払いますが、利用する機関と期間と借入額により異なります。
ローンが20年以上の場合、60万程度はかかると見積もりましょう。
ここまで挙げてきた相場を合計すると、約150万円となります。
また、利用する機関によっては別途、申込証拠金や手付金（どちらも物件価格の一部として扱われます）というものが必要になります。
これらの他に、引っ越し費用や家具購入費がかかります。
それでは頭金はどれくらいかかるものなのでしょうか？ 続けてお話しします。
頭金とは物件価格のうち、物件を購入する契約後から物件の引き渡しまでの間に、現金で払う費用のことです。ローンの場合、借入額は、頭金の分は物件価格から引いて組まれます。
頭金の相場は物件価格の1〜2割なので、3000万円の物件の場合300〜600万円ということになります。
とはいえ、0円でもローンの審査に通れば購入できることもあります。
頭金として最初に支払っておけばそのぶん利息が安くつくことは、頭に入れておくと良いでしょう。
さて、諸費用と頭金についてはわかりましたか。
ここで、一度それぞれの費用がいつ必要になるか整理しておきます。
それでは、前述したことを時系列にそってまとめてみます。
・印紙税
・印紙税
・登記費用
・司法書士報酬
・事務手数料
・印紙税
・管理費、修繕積立金
・固定資産税
・都市計画税
・保険料
・保証金
・頭金
・不動産取得税
このようになります。
さて、以上がマンション購入において入居までに必要になる費用です。
諸費用と頭金を合計すると、数百万円にはなります。
こんな大きな額は、貯めるのにも一苦労ですし、使うのにも二の足を踏んでしまうかもしれません。
自分の家を買うことにハードルが高いイメージが持たれているのも、わかります。
でも、ちょっと待ってください。
もし、こんなにまとまった費用がなくても購入できる、となればどうでしょうか。
つまり、今貯金が無くても、そして、今ある貯金をあまり減らさなくても、自分の家を持てるとなればどうでしょうか。
一気に家を買うことに近づきませんか。
現在はそんなプランがあるんです！
今からそんなプランについてお伝えします。
そんなプランをオーバーローンと呼びます。
これは、諸費用と物件価格にあわせて、全部まとめてローンに組み込むことにできるようになっているものです。
これは何もマイナーなプランというわけではなく、イオン銀行やみずほ銀行を始め、様々なところで使えます。
このプランを知っても、まだなんとなくためらいの残る方もいるかもしれません。
では、ここでメリットとデメリットについてみてみましょう。
このプラン場合、借入額が大きくなりますから、その分ローンで払う利息は増えることになります。
そして、借入額が高くなる分、融資の審査も低額の時よりは厳しくなります。
これらはデメリットでしょう。
しかし、メリットは多くあります。
例えば、費用が用意できない内に良い物件を他の人にとられてしまう、なんてことを防げます。
他にも、長い間に渡る返済と老後に備えて、貯金は無いけれど早めにローンを組み始めたい、という希望も実現可能です。
更に、賃貸なら、家賃を払い続けて貯金が手元から減っていくばかりな一方、無くなった費用の代わりのその家は永遠に自分のものになりません。
しかし、購入の契約をすれば、毎月家賃とほぼ同じ金額を払っていながら、その家を確実に自分の資産にできます。
20年のあいだ賃貸に住み続けると、家賃が月12万円であれば
12万円 × 12ヶ月 × 20年 ＝ 2880万円
を家賃として支払うことになります。
貯金と合わせれば家一軒を買えるほどの金額ですよね。
「諸費用は貯めてから……」と思う方もいるかもしれません。
しかし、ローンに組んでしまえば、月10万円の返済とすると
10万円 × 12ヶ月 × 2年 ＝240万円
と、2年間で諸費用とその金利を完済できてしまいます。家賃を支払いながらこの額を貯金するのは、なかなか難しいですよね。
家賃を無駄に払い続けるより、早めにローンを組んでしまうほうが、最終的には大きく得をする可能性が高いといえるでしょう。
いかがでしたでしょうか。
自分の家を買うことがかなり現実的にみえてきたのではないでしょうか。
ローンは何十年と長くかかりますから、収入のなくなる定年前までに完済できる方が確実に良いです。
ですから30、40代の方はそろそろもうローンに踏み切る時期になります。貯金がなくとも利用できなるこちらは相性が良いといえます。
もちろん若い方にもオススメできます。
家は一生ものの買い物であればこそ慎重になるのももっともですが、逃せない時期というものあります。賃貸で損を重ねるよりは思い切って購入に踏み切り後々得する、というのも戦略です。
迷っている方は、前向きに考えてみてもよいのではないでしょうか。
シェア：