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買う流れ

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2017.11.30

中古マンションと新築マンションで、買うまでの流れが違うってホント?

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中古マンションと新築マンション、それぞれ価格や特徴に違いがあって、どちらも魅力的で悩んでしまいますよね。

今回は、「中古のこの物件が欲しい!」「新築でピカピカのお部屋に住みたい!」と思ったら、購入までにどのような流れを経るのかについてご説明していきます。

 

中古マンション購入の流れ

 

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まず、中古マンションを探すうちに「この物件が欲しい!」と思えるお部屋を見つけたら、どのような流れで購入すればよいのかを見て行きましょう。

 

物件探し・見学

 

中古マンションの場合は非常に多くの物件が売りに出ているため、まずは

  • 住みたい地域・沿線
  • 間取り
  • 予算
  • その他、リフォームの可否や階数などのこだわり

以上を明確にして、検討する数を絞り込む必要があります。

 

これには、マンション探しのポータルサイトで検索するのが一番手っ取り早いでしょう。

 

めぼしいお部屋があったら、扱っている不動産会社へ連絡をとり、物件を見学します。

 

実際のお部屋や建物、周りの環境を見ることができるのは、中古マンションの最大のメリットですね。

 

売主が個人の場合は、売主がお部屋をどのように使っているのかも垣間見ることができるので、イメージが湧きやすくなりますね。

近隣にどんな人たちが住んでいて、どんな生活を送っているのかもわかります。

 

近くのスーパー・コンビニ、駅までの道なども確認しておけるとなお良いです。

 

購入申し込み

 

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まず、「購入申込書」または「買付証明書」と呼ばれる、購入希望価格や引渡しの希望日などの条件が記載された書類を、営業担当者を通じて売主へ提出します。

 

この書類は売主に対して「物件を買いたい」という意思表示をするもので、購入が確定するというわけではありません。提出者が複数いる場合、提出した順に売主との交渉権が得られます。

 

購入条件の交渉

 

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購入申込書または買付証明書を提出したら、売主とさらに詳細な条件や価格について交渉します。値引きの交渉をする場合もあり、原則として営業担当者を通じて行われます。

 

この交渉の結果、双方の合意に至る条件が整うと、売買契約を締結することになります。

 

もし複数の申込者がいた場合、条件次第で他の人に決まってしまう可能性もありますので、人気の物件が欲しいときは注意が必要ですね。

 

ローン申し込み

 

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購入契約書/買付証明書の提出・交渉と前後して住宅ローンの事前審査を行い、予定通りに融資を受けられるかを確認してから契約を締結します。

 

事前審査を行うには、購入する物件の

 

  • 契約金額
  • 借入希望金額
  • 返済期間
  • 物件の所在地
  • 面積
  • 建物構造

 

などの情報が必要となり、申込者の収入や資産などと併せて、本人の信用や返済能力について審査されます。結果が出るまでの時間は1〜7日程度で、機関によって様々です。

 

ただし、ネットバンク系のローンやフラット35の場合は事前審査がなく、いきなり本審査になります。

ローンの承認が下りるまでに1~2週間かかってしまい、契約までに時間を要します。

 

売主が急いでいる場合は不利になってしまうので、先に利用するローンについて確認しておきましょう。

 

ローンの事前審査に無事通過したら、重要事項説明を受け、売買契約となります。

ここまでに要する期間は1週間程度が一般的です。

 

ローンの申し込みを行うのは売買契約を結んだ後になります。

 

新築マンションの購入の流れ

 

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では次に、新築のマンションを購入したいと思った際にどのような手順を踏むのか、解説していきます。

 

情報収集・物件見学

 

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中古マンションの場合は住みたいエリア・条件から物件を絞り込みますが、新築マンションの場合は中古マンションほど数がないため、探し方も異なっています。

 

新築マンションを探す際は、情報収集の方法が肝心です。主な方法として、

 

  • マンション探しのポータルサイト
  • ポータルサイト・不動産会社のメールマガジン
  • チラシ
  • フリーペーパー

 

などがあります。

 

ポータルサイトは条件を絞り込んで探す際には非常に有用で、フリーペーパーでは複数の物件の比較をしやすい、近隣で物件を探している場合はチラシが貴重な情報源、などそれぞれ特長があります。

 

また、ポータルサイト・メールマガジンは情報の鮮度が高いですが、チラシ・フリーペーパーは紙媒体のため少し情報が遅くなります。

 

自分に合った情報収集を行って、気になる物件を見つけたら、モデルルームを見学します。

 

モデルルームの見学は事前予約が必要なことが多く、スタッフが案内してくれます。モデルルームと実際の部屋とで間取りなどが異なっている場合も多いので、違いについて質問しておくと安心ですね。

 

ふつう物件の予定地の近くで公開されているので、周辺の環境も確認しておくとよいでしょう。

 

気に入った物件が見つかったら、時間や曜日を変えて再訪すると、騒音や人通りなど、周辺環境の様子がさらによくわかりますね。

 

契約交渉

 

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「この物件にしよう!」と心に決めたら、購入申し込みを行います。

 

これは先着順の場合と抽選制の場合があり、抽選制の場合は    登録期間中にまず登録を行い、抽選結果を待ってから購入申し込みへ進みます。

 

新築マンション購入の場合も、購入申し込みの際は「購入申込書」を記入して提出します。

ただし、新築マンションの場合は「申込拠出金」を2~10万円支払います。これは契約の際に手付金へ充てられ、契約へ至らなかった場合は返金されます。

 

そして、中古マンション購入の場合と同様にローンの事前審査の申込を行い、重要事項説明を受けて売買契約を締結し、手付金を支払う、という流れになります。

 

売買契約は購入申し込みの1週間から10日くらいを目安に交わされます。

 

中古マンションでは交渉の中で値引きについても駆け引きがありますが、新築マンションの場合、値引きはあるのでしょうか? 

 

実際のところ、あまり期待はできません。

しかし、竣工前に売り切るつもりがまだ売れていない、竣工後モデルルームとして使用した・・・という場合などは、広告上では表明せず、個別交渉で値引きが行われることもあるようです。

 

あまりアテにしすぎず、気に入った物件を見つけることが第一ではありますが、もしそのような事情がありそうなときは試してみてもいいかもしれませんね。

 

中古vs新築マンションの購入までの流れを徹底比較!

 

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中古マンションと新築マンション、購入までの流れに異なる点があることがお解りいただけたでしょうか。

 

新築マンションの場合、「物件と条件を気に入るかどうか」に尽きるところが、中古マンションでは他にも難航するタネがありましたね。

 

中古マンション購入では売り手から評価される人間性が必要?

 

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中古マンションの購入は、必ず売主を相手にします。

売主との交渉を経て、売主に「売っていい」と思わせることができて、初めて契約が成立します。

 

交渉で売主の提示している条件を無視する、横柄な態度をとる、などの身勝手な対応をすると、「この人とは契約できない」「この人には家を売りたくない」と思われてしまいますよね。

 

また、値引きのために物件を悪く言ってしまい、売主へ悪い印象を与えてしまったせいで破談になる、というケースもあるようです。

 

中古マンション購入の際の交渉では、誠意のある態度を示すことが成約のカギとなるのです。

 

まとめ

 

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中古マンションと新築マンションでは、物件購入の流れが違うため、注意すべきことも違っていました。

 

理想のお部屋を見つけて、無事に成約して手に入れられるよう、それぞれの性質を踏まえたアプローチをできるとよいですね。

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